南國(guó)置業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：逆周期中的戰(zhàn)略突圍

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，上市房企們正經(jīng)歷前所未有的考驗(yàn)。2025年上半年，已發(fā)布中報(bào)的TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損達(dá)984.83億元，較去年同期增加323億元，虧損企業(yè)占比超過(guò)六成。在這場(chǎng)行業(yè)寒冬中，南國(guó)置業(yè)果斷剝離傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，全力轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略抉擇，正逐漸顯現(xiàn)出前瞻性價(jià)值。

戰(zhàn)略換擋：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)身

房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯近年來(lái)發(fā)生了根本性變化。2024年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，降首付、降利率等措施接連落地，使行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張的增量時(shí)代全面轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的存量時(shí)代。在這樣的背景下，房企單純依靠土地增值和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的模式難以為繼，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為破局關(guān)鍵。

南國(guó)置業(yè)于行業(yè)深耕中敏銳布局，明確將自身定位為電建集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的唯一上市平臺(tái)。這個(gè)定位給了它獨(dú)特的“護(hù)城河”：能優(yōu)先承接集團(tuán)內(nèi)部的“售轉(zhuǎn)租”業(yè)務(wù)，比如集團(tuán)旗下部分商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，無(wú)需從零拓展就能獲得穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)標(biāo)的。在業(yè)務(wù)布局上，南國(guó)置業(yè)也有清晰的階梯規(guī)劃：短期目標(biāo)是做精“專業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司”，先在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓兩個(gè)核心板塊打磨團(tuán)隊(duì)能力；長(zhǎng)期則要升級(jí)為“商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓等全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理公司”，覆蓋存量市場(chǎng)的多類需求。這種“先聚焦再拓展”的路徑，恰好貼合了行業(yè)從增量到存量的轉(zhuǎn)型節(jié)奏，避免了盲目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)。

和傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)“高投入、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn)不同，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓這類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，靠的是租金收益、物業(yè)管理費(fèi)、品牌輸出費(fèi)賺錢，現(xiàn)金流穩(wěn)定且受市場(chǎng)周期波動(dòng)影響小。更重要的是，這恰好踩中了政策導(dǎo)向下的市場(chǎng)痛點(diǎn)：隨著租購(gòu)并舉政策深化，城市年輕人對(duì)長(zhǎng)租公寓的需求在增加；消費(fèi)升級(jí)背景下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)需求也在提升。南國(guó)置業(yè)的業(yè)態(tài)布局，既順應(yīng)了政策方向，也抓住了真實(shí)的市場(chǎng)需求。

價(jià)值重構(gòu)：資源稟賦與運(yùn)營(yíng)能力的雙重賦能

在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的賽道上，南國(guó)置業(yè)并非孤例。

2024年10月，美的置業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離。此后，其輕資產(chǎn)收入占比一路提升至76%，毛利率高達(dá)35.7%；大悅城聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)，僅上半年毛利率就從22.59%躍升至36.35%。這些數(shù)據(jù)表明，輕資產(chǎn)模式不僅能降低企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的依賴，還能帶來(lái)更高的盈利水平。同行的轉(zhuǎn)型成效，印證了這條路的可行性。

對(duì)南國(guó)置業(yè)而言，這些案例既是參照，也是信心，公司在城市更新、存量資產(chǎn)盤活等領(lǐng)域擁有天然資源優(yōu)勢(shì)。只要把運(yùn)營(yíng)能力做扎實(shí)，依托電建集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì)，就能在輕資產(chǎn)賽道上跑出自己的速度。

需要關(guān)注的是，南國(guó)置業(yè)此番轉(zhuǎn)型不只是“被動(dòng)過(guò)冬”，更是“主動(dòng)重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力”。從“蓋房子”的土地運(yùn)營(yíng)商，到“管資產(chǎn)”的城市服務(wù)商，這種身份轉(zhuǎn)變背后，是企業(yè)對(duì)行業(yè)未來(lái)的判斷：房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)消失，但會(huì)換一種方式發(fā)展，存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力將成為新的競(jìng)爭(zhēng)核心。如今，隨著政策對(duì)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的支持不斷加碼、金融工具對(duì)存量資產(chǎn)的賦能逐漸增多，南國(guó)置業(yè)的布局正迎來(lái)更好的外部環(huán)境。

或許在行業(yè)調(diào)整的當(dāng)下，南國(guó)置業(yè)的轉(zhuǎn)型成效還未完全顯現(xiàn)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，這種“逆周期布局”的戰(zhàn)略抉擇，大概率能讓它在行業(yè)新格局中占據(jù)更有利的位置——既抵御住短期的市場(chǎng)波動(dòng)，也為投資者創(chuàng)造穿越周期的長(zhǎng)期價(jià)值。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入健康發(fā)展的新生態(tài)，南國(guó)置業(yè)的這步“轉(zhuǎn)型棋”，或許會(huì)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型中的一個(gè)典型樣本。